Teure Wiesen im Gemeindebau

Update: Im August 2015 berichteten DOSSIER und NZZ.at über gestiegene Kosten für die Grünflächenpflege in Gemeindebauten, seit Wiener Wohnen eine Tochterfirma damit beauftragt hat (siehe Artikel unten). Damals lief ein Verfahren gegen Wiener Wohnen noch. 2016 haben die sieben klagenden Mieter vom Bezirksgericht Hernals Recht bekommen: die Stadt Wien, vertreten durch Wiener Wohnen, muss einen Teil der erhöhten Betriebskosten zurückzahlen. Die Hausverwaltung hat sich dazu entschieden, allen Mieterinnen und Mietern die Kosten zurück zu erstatten und nicht nur jenen, die vor Gericht gezogen sind.

Allerdings bekommen die Mieterinnen und Mieter nur die im Rahmen der Klage als zu hoch beeinspruchten Kosten der Jahre 2007 und 2008 zurück. Da die Kosten für die Gartenbetreuung auch in den darauffolgenden Jahren auf hohem Niveau geblieben sind, erwägen manche Mieter auch diese zu beeinspruchen.

TV-Tipp: Der Fall wurde von der Polit-Satire-Sendung "Bist du Deppert!" aufgegriffen und am 31.Mai 2016 um 20.15 Uhr auf Puls4 ausgestrahlt.



„Der Liebe wegen“ ist Fritz Fink in den Gemeindebau gezogen. Seit 1989 wohnt er im Adolf-Schärf-Hof, einer Wohnhausanlage mit 329 Wohnungen im 16. Wiener Gemeindebezirk. Eigentlich fühlt sich er sich hier wohl, sagt er. Wäre da nicht der Rechtsstreit mit seiner Hausverwaltung, mit Wiener Wohnen.

 

Alles beginnt im Jahr 2007. Seit diesem Jahr beauftragt Wiener Wohnen nicht mehr eine private Gärtnerei mit der Pflege der Grünflächen, sondern eine eigene Tochterfirma. Die Folge: Die Kosten steigen sprunghaft, von rund 8.600 auf rund 12.700 Euro im Jahr. Gleichzeitig wird die Leistung schlechter. „Die Pflege war überhaupt nicht vorhanden“, erinnert sich Fritz Fink heute. Kniehoch sei das Gras damals gewachsen.

Sechs Millionen Quadratmeter Grünfläche gibt es zwischen den Wohnhäusern der Stadt. Alle Bewohner bezahlen gemeinsam für deren Pflege, abgerechnet wird das in den Betriebskosten. Denn Grünflächen gelten als Gemeinschaftsanlagen, egal ob man sie nutzt oder nicht. Schließlich haben alle etwas davon, urteilte der Oberste Gerichtshof (OGH).

Jeder zahlt doppelt so viel

Wie Recherchen von DOSSIER und NZZ.at zeigen, ist der Adolf-Schärf-Hof kein Einzelfall. Auch in anderen Gemeindebauten sind die Kosten sprunghaft angestiegen. Die Daten aus den Jahresberichten von Wiener Wohnen zeigen das: 2014 verrechnete Wiener Wohnen für die Pflege der Grünflächen insgesamt sechs Millionen Euro, rund einen Euro pro Quadratmeter, quasi nichts für jeden einzelnen der 500.000 Gemeindebaubewohner. Aber die Menge macht’s: Jeder zahlt doppelt so viel wie noch vor sieben Jahren, der Unterschied beträgt drei Millionen Euro.

Wiener Wohnen hat 2007 einfach beschlossen, Teile der Grünflächenpflege nicht mehr auszuschreiben und wie bisher an private Gärtner zu vergeben. Man übertrug sie einfach der Wiener Wohnen Haus- und Außenbetreuung GmbH, einer 100-prozentigen Tochterfirma. Zuerst waren 25, dann 50 Prozent der Grünflächen in den Gemeindebauten der Stadt betroffen. Rund drei von sechs Millionen Quadratmeter betreut das Unternehmen heute. Wiener Wohnen wollte auf Anfrage keine Stellungnahme dazu abgeben.

Wiener Wohnen ist an Einigung nicht interessiert

Nur wenigen Mietern sind die höheren Kosten bisher aufgefallen. Denn man muss sich wie Fritz Fink die Zeit nehmen und die Abrechnungen kontrollieren, um die geringen Unterschiede zu finden.

Fink reklamierte den Preisanstieg bei Wiener Wohnen. Doch an einer gütlichen Einigung sei man bei Wiener Wohnen nicht interessiert gewesen, sagt Fink: „Wenn Ihnen was nicht passt, dann gehen S’ zur Schlichtungsstelle“, habe man ihm entgegnet.

Weil Fritz Fink Mitglied der Mietervereinigung, der größten Mieterschutzorganisation des Landes, ist, suchte er dort Rat. Geduldig habe man ihn angehört und ihm dann geraten, deswegen nicht zur Schlichtungsstelle zu gehen. Über die Höhe der Kosten könne man unterschiedlicher Meinung sein. Und überhaupt: Das bringe nichts. Für ihn ginge es ja nur um ein paar Euro.

Weil sich andere Bewohner des Adolf-Schärf-Hofes bereit erklären, sich einem Verfahren anzuschließen, beeinsprucht Herr Fink die Kosten trotzdem. 2009 wird er bei der Schlichtungsstelle vorstellig. Nachdem diese sechs Monate ohne Entscheidung verstreichen lässt, nimmt sich Fink einen Anwalt und zieht das Verfahren zum Bezirksgericht ab. 2011 wird ein Sachverständiger bestellt, er soll die Preise beurteilen.

Gutachter: Preise um das 2,27-Fache überhöht

Der Gutachter nimmt dazu die Kosten der vorangegangen Jahre sowie den Durchschnittspreis, der von Wiener Wohnen selbst in einer anderen Wohnhausanlage im 16. Bezirk verrechnet worden ist, her. Er kommt zum Schluss: Der Preis der Wiener Wohnen Haus- und Außenbetreuung (HB GmbH) entspricht „circa dem 2,27-fachen des damaligen Durchschnittspreises, der bei Wiener Wohnen an Privatunternehmen in dem berechneten Zeitraum bezahlt wurde“. Somit seien überhöhte Preise verrechnet worden; 2007 um 1.785,23 Euro zu viel, im Jahr 2008 gar um 6.582,07 Euro.

Die Anwälte von Wiener Wohnen akzeptieren das so nicht. Der Gutachter habe die Frage nicht beantwortet. Denn es komme einzig darauf an, ob sich die Preise „im Rahmen ortsüblicher“ Verhältnisse bewegen, argumentieren sie. Daher sei festzustellen, welche Preise in ganz Wien üblicherweise verrechnet wurden. Dem wiederum hält der Sachverständige entgegen, dass die Leistungen der Vorjahre des gleichen Objektes am vergleichbarsten sind. Ende April 2014 war der bisher letzte Verhandlungstag angesetzt. Seither wartet Fritz Fink auf eine Entscheidung.

Warum aber wehrt sich Wiener Wohnen so entschieden gegen die Expertise des Sachverständigen?

Fünf Jahre und kein Urteil

Eine Erklärung könnte die Dimension der Auswirkung eines rechtskräftigen Urteils sein. Denn Wiener Wohnen verrechnet die höheren Kosten seit der Pflegesaison 2007/08. Hinzu kommt, dass auch Mieter anderer Gemeindebauten etwaige Kostensprünge geltend machen könnten.

Schon heute wird nicht nur im Adolf-Schärf-Hof deswegen gestritten. Auch im Hugo-Breitner-Hof in Wien-Penzing stiegen die Preise von einer Saison auf die nächste um fast das Zweieinhalbfache: von 61 Cent auf 1,68 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Auch hier hatte zuvor ein privates Gärtnerunternehmen die Leistungen erbracht und dann die Wiener Wohnen Haus- und Außenbetreuungs GmbH übernommen.

Wie Fritz Fink reklamierten die beiden Mieterbeiräte aus dem Hugo-Breitner-Hof die Höhe der Kosten. Zuerst gab ihnen das Bezirksgericht recht. Dann bestätigte auch das Landesgericht für Zivilrechtssachen die Entscheidung:

Berechtigt ging daher das Erstgericht davon aus, dass nur 40 Prozent der von der Stadt Wien – Wiener Wohnen Hausbetreuungs GmbH für die Gartenbetreuung verrechneten Kosten als Betriebskosten geltend gemacht werden können.

Weil in dem Verfahren aber auch noch andere Punkte strittig sind, ging das Verfahren Anfang 2015 zum Obersten Gerichtshof. Nun ist wieder das Bezirksgericht am Zug. Auch hier gibt es nach fünf Jahren noch immer kein rechtskräftiges Urteil. In der Zwischenzeit zahlen die Mieter weiter die höheren Preise. Aber zumindest die Pflege hat sich verbessert. Sie funktioniert heute so gut wie damals bei den privaten Gärtnern.