Niedrige Mieten, teure Sanierungen

Im sozialen Wohnbau werden Mieterinnen und Mieter oft zur Kassa gebeten, wenn ihre Bauten saniert werden müssen. Eine Ausnahme im Gesetz macht das möglich. Gerade Wiener Wohnen nimmt diese Möglichkeit häufig in Anspruch – und verrechnet sich zu ihren Gunsten. 

Es zieht. Seit Jahren sind die Fenster des Gemeindebaus undicht. Andere Mängel sind augenscheinlich: Aus meterlangen Rissen in den Außenmauern wächst Unkraut, im Stiegenhaus gibt es Wasserschäden. Ganz klar: Das Wohnhaus muss saniert werden. Auch wer dafür bezahlen muss, ist im Mietrechtsgesetz (MRG) eindeutig geregelt: der Vermieter. Er ist für die „allgemeinen Teile des Hauses“ zuständig und sollte einen Teil der Mieteinnahmen für deren Erhaltung zur Seite legen. Er darf die Mieterinnen und Mieter auch nicht über Umwege zur Kassa bitten, also die Mieten erhöhen. Doch was, wenn er nicht genügend Rücklagen für die Sanierung gebildet hat?

Der Gesetzgeber hat für diesen Notfall vorgesorgt. Kann der Vermieter nachweisen, dass er in den vergangenen zehn Jahre aus den Mieteinnahmen nicht genug Geld ansparen konnte und auch in den nächsten zehn Jahren nicht genug zur Seite legen kann, darf er die Mieten erhöhen. Der Paragraf 18 des MRG stellt einen weitreichenden Eingriff in die Rechte der Mieterinnen und Mieter dar. Für Hauseigentümer sei er „eine Art letzter Ausweg, wenn es keine andere Möglichkeit gibt“, sagt Walter Seierl, Prokurist der Rustler Gruppe, einer international tätigen, privaten Gebäudeverwaltung, im Gespräch mit DOSSIER und NZZ.at. „Der Paragraf 18 soll als Notnagel in der Tür stehen, aber möglichst nicht angewendet werden“, sagt auch Helmut Puchebner, Präsident des Österreichischen Mieterbundes. Umso bemerkenswerter ist, dass soziale und gemeinnützige Wohnbauträger Mietzinserhöhungen häufiger nutzen als Private. 

Obwohl die Anträge für Sanierungen nach Paragraf 18 in den vergangenen Jahren rückläufig waren, stammten zwei von drei Anträgen auf Mieterhöhungen zwischen 2010 und 2015 aus dem sozialen Wohnbau. Das zeigen Zahlen der MA 50 – sie ist nicht nur für Mietrechtsfragen zuständig, sondern auch Kontrollorgan bei derartigen Verfahren. Doch warum greift man ausgerechnet im sozialen Wohnbau so oft auf diesen letzten Ausweg zurück? Hanno Csisinko, Mediensprecher des für Wohnbau zuständigen Stadtrats Michael Ludwig (SPÖ), begründet das so: „Rund 60 Prozent der Wiener Bevölkerung lebt im geförderten und kommunalen Wohnbau, wo die Bewohnerinnen und Bewohner von den mit Abstand günstigsten Mieten profitieren. Vor diesem Hintergrund erscheint der Anteil jedenfalls verhältnismäßig.“ Hat man weniger Mieteinnahmen, hat man weniger Reserven, sagt auch Walter Rosifka, Wohnrechtsexperte bei der Arbeiterkammer Wien. 

Mietzinserhöhung je nach Bedarf

In der aktuellen Debatte um eine Reform des Mietrechts kommt der Paragraf 18 bisher nicht vor. Als die Statistik Austria jüngst Zahlen veröffentlichte, wonach die Mieten in den vergangenen fünf Jahren um 15 Prozent gestiegen sind, forderte Wohnbaustadtrat Ludwig „klare Mietzinsbegrenzungen wie bei geförderten und bei Gemeindewohnungen". Der Paragraf 18 hebelt jedoch genau diese Begrenzungen aus: Genehmigt die MA 50 den Antrag, darf die Hausverwaltung die Mieten je nach Sanierungsbedarf erhöhen. Soziale Verträglichkeit spielt dabei eine untergeordnete Rolle. Auch im sozialen Wohnbau.

Gerade hier kann es durch Erhöhungen der Miete zu sozialen Härtefällen kommen, wie Recherchen von DOSSIER und NZZ.at zeigen. Aufgrund älterer und dadurch günstigerer Mietverträge, werden Bewohnerinnen und Bewohner bei einer Mieterhöhung überdurchschnittlich belastet. Mediensprecher Csisinko bestätigt das: „Im Zuge einer temporären Mietzinserhöhung sind vorrangig jene besonders betroffen, die aufgrund ihrer Altverträge zu besonders günstigen Konditionen im Gemeindebau wohnen.“ Deshalb stünden insbesondere Mieterinnen und Mietern mit geringem Einkommen, wie der Mindestsicherung oder Mindestpensionen, zusätzliche Unterstützungen offen. „Diese Angebote werden auch entsprechend unterbreitet“, sagt Csisinko.

Das scheint etwa am Beispiel einer sanierungsbedürftigen Wohnhausanlage im zweiten Wiener Gemeindebezirk, in der viele alte Menschen leben, fraglich. Sie sind geschockt, als sie von der deutlichen Erhöhung der Mieten erfahren; haben Angst, dass sie sich ihre Wohnungen nicht mehr leisten können – das Informationsangebot der Stadt Wien sei dürftig, sie fühlen sich alleine gelassen.

Wie man derartige Mieterhöhungen sozial verträglich gestalten kann, ist eine schwierige Frage. „Am sozialsten wäre es, Paragraf 18 zu vermeiden“, sagt Puchebner vom Mieterbund. Im zweiten Bezirk ist das nicht gelungen: Seit Jänner 2014 bezahlen die Mieterinnen und Mieter bereits die erhöhten Mieten, die Sanierungsarbeiten haben aber – bis auf den Einbau eines Lifts – noch nicht begonnen.

Um Millionen Euro verrechnet

Doch es steht ein schwerwiegenderer Vorwurf im Raum: Bittet Wiener Wohnen die Mieterinnen und Mieter zur Kassa, obwohl Reserven vorhanden sind? Bereits 2003 stellte das Wiener Kontrollamt (heute: Stadtrechnungshof) fest, dass Wiener Wohnen die Mietzinsreserven bei der Antragstellung zu niedrig angeführt hatte – eine zentrale Zahl für die Entscheidung, ob die Mieten erhöht werden dürfen oder nicht. Und kein Einzelfall.

Wie weitreichend die Konsequenzen sein können, zeigt eine andere Geschichte: die Sanierung des Hugo-Breitner-Hofes in Wien-Hütteldorf. Hier musste Wiener Wohnen die Mieterhöhung sogar zurückzahlen, einen Betrag von mehreren Millionen Euro. Wie es dazu kam, lesen sie hier.

„Geheimhaltungsinteressen der Betroffenen“

Bei der Stadt Wien und seiner Hausverwaltung Wiener Wohnen – mit rund 220.000 Wohnungen der größte Vermieter Österreichs – spricht man nicht gerne darüber. Ein Interview mit dem zuständigen Stadtrat Ludwig sei aus „terminlichen Gründen“ nicht möglich. Sein Sprecher bietet nach einiger Zeit an, alternative Gesprächspartner zu suchen. Bei der MA 50 beantwortet man zwar eine schriftliche Anfrage, will aber nicht sagen, wie viele Anträge auf Paragraf-18-Sanierungen Wiener Wohnen stellt. Das Argument? „Geheimhaltungsinteresse der Betroffenen.“ Und auch bei Wiener Wohnen sind die Verantwortlichen trotz mehrfacher Anfragen nicht zu einem Gespräch bereit. Nicht einmal schriftlich will man Antworten geben. Wie viele Sanierungen von Gemeindebauten über den heiklen Paragraf 18 von den Bewohnerinnen und Bewohnern finanziert wurden, bleibt deshalb geheim.

Die Artikelserie von DOSSIER und NZZ.at ist Ergebnis einer mehrwöchigen Recherche zu Paragraf-18-Sanierungen in Wiener Gemeindebauten.