Heftige Kritik, doch keine Transparenz

Es ist nicht das erste Mal, dass Wiener Wohnen DOSSIER und NZZ.at „einseitigen Kampagnenjournalismus“ unterstellt. „Wir sind der Ansicht, dass es sich bei den bisherigen Beiträgen keineswegs um ausgewogenen Journalismus, sondern vielmehr um den Bestandteil einer politischen Kampagnenführung handelt. Darum bitten wir um Verständnis, dass wir von einer weiteren Zusammenarbeit mit NZZ/Dossier bis auf weiteres absehen“, schrieb eine Sprecherin bereits Ende August per Mail. Dabei hatte es eine „Zusammenarbeit“ nie gegeben. Einzig Fragen, die sich im Laufe der seit Juli andauernden Recherche zu den Betriebskosten im Wiener Gemeindebau ergeben haben, wurden gestellt; etwa nach Interviews mit Verantwortlichen bei Wiener Wohnen, nach der Anzahl nicht vermessener Gemeindebauten oder den Betriebskosten in den einzelnen Wohnhausanlagen.

Worum es geht

Ein Ausgangspunkt der Recherchen zu den Betriebskosten im Gemeindebau waren die Daten der Statistik Austria. Im Juli lagen diese DOSSIER und NZZ.at vor – und sorgten schon vor deren Veröffentlichung für Erstaunen in den Redaktionen: Nirgends in Österreich sind die durchschnittlichen Betriebskosten höher als in Wiener Gemeindewohnungen. Sie liegen dort bei 2,4 Euro pro Quadratmeter und Monat, bei privaten Wohnungen in Wien hingegen bei 2,2 Euro. Ein Unterschied von 20 Cent pro Quadratmeter oder 9,1 Prozent. Grund genug, nachzufragen warum.

Detaillierte Antworten gab und gibt es von Wiener Wohnen bis heute nicht. Einzig ein Durchschnittswert für alle Gemeindebauten wurde bekannt gegeben: 2,13 Euro pro Quadratmeter und Monat für Betriebskosten ohne Lift. Dieser Wert lässt sich aber nicht mit den Zahlen der Statistik Austria vergleichen, da die Daten der Statistik keine Informationen über einzelne Kostenpositionen liefern, sondern einzig eine Gesamtzahl, inklusive der Kosten für den Lift, darstellt. Sie können also nur als erste Orientierung dienen.

Abweichende Werte

Ausgerechnet der aktuelle Geschäftsbericht von Wiener Wohnen lässt Zweifel an dem durchschnittlichen Betriebskostenwert von 2,13 Euro aufkommen. Bei 340.500.479 Euro umgesetzten Betriebskosten (exklusive Lift) und 12.897.547 Quadratmetern Nutzfläche, liegen die Betriebskosten ohne Lift im Schnitt bei 2,20 Euro. Was stimmt nun und vor allem wie günstig oder teuer sind die Betriebskosten im Gemeindebau im Vergleich?

Würde Wiener Wohnen die durchschnittlichen Betriebskosten je Wohnhausanlage veröffentlichen, wären genauere Vergleiche mit dem privaten Sektor und Analysen zwischen den Gemeindebauten möglich. Sämtliche Zweifel wären auf Knopfdruck ausgeräumt. Trotz mehrfacher Anfragen versteckt sich die städtische Hausverwaltung aber hinter dem „Datenschutz“ und unterstellt DOSSIER und NZZ.at in einer Aussendung „die Herausgabe von mieterbezogenen Abrechnungsdaten“ erpressen zu wollen.

Dass es sich nicht um mieterbezogene sondern wohnhausbezogene Daten handelt, sagt man bei Wiener Wohnen nicht dazu. Die Datenlage ist also, wie auch die Tageszeitung „Die Presse“ in einem Fakten-Check feststellte, „schwierig“. Um einen Vergleich zu privaten Mietzinshäusern anzustellen, braucht es auch von den Privaten Betriebskosten ohne Lift. Genau hier kommt der Betriebskostenspiegel der Mietervereinigung ins Spiel, weil in diesem die Liftkosten gesondert ausgewiesen werden.

Kein Zweifel an höheren Betriebskosten

Seit Vorliegen der Daten der Statisik Austria bestand wenig Zweifel daran, dass die Betriebskosten im Gemeindebau höher als bei Privaten sind. Offen waren und sind die Fragen, wie hoch; welche Positionen, die Kosten nach oben treiben und warum? Schon 2012 hatten die Prüfer des Kontrollamtes bei manchen Kostenpositionen im Gemeindebau „eklatante Unterschiede“ zu privaten Wohnungen festgestellt und Wiener Wohnen empfohlen, eine Analyse der Betriebskosten bei allen Wohnhausanlagen durchzuführen. Auf Anfrage, welche Ergebnisse diese Untersuchung gebracht hätte, hieß es, einzig die Entrümpelungen seien als Kostentreiber identifiziert worden. Ob der unergiebigen Antworten von Wiener Wohnen, der abweichenden Werte, der Kritik des Kontrollamtes und den Hinweisen von Mieterinnen und Mietern, begannen DOSSIER und NZZ.at im Sommer Betriebskostenabrechnungen zu sammeln; aus dem Bekanntenkreis, vor Ort in Gemeindebauten und über einen Crowdsourcing-Aufruf. Das Ziel: eine Untersuchung der Betriebskosten im Gemeindebau.

Dabei wurde die Vorgangsweise des Kontrollamtes herangezogen und dieser entsprechend auch von DOSSIER und NZZ.at die Daten der Mietervereinigung in der Untersuchung als Vergleichsbasis gewählt. Die Mietervereinigung präsentierte im Mai 2015 ihren aktuellen Betriebskostenspiegel. Dieser bezieht sich auf insgesamt rund 400.000 Quadratmeter Nutzfläche aus dem Jahr 2013. Der Durchschnittspreis liegt bei 1,78 Euro pro Quadratmeter und Monat – ohne Lift. Die von DOSSIER und NZZ.at ausgewerteten Abrechnungen der Gemeindebauten stammen aus dem Jahr 2014 und umfassen rund 660.000 Quadratmeter – und sie sind, wie die „Presse“ richtig schreibt, „somit inflationsbedingt höher, auch die Verwaltungsabgabe stieg gesetzesbedingt.“

Doch selbst wenn man die Inflation, die Steigerung der Verwaltungsgabe und Gebührenerhöhungen für Müll, Wasser und Kanal einrechnet, macht das für private Mieter im Jahr 2014 Betriebskosten in der Höhe von 1,83 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die Betriebskosten im Gemeindebau sind demnach um 22,4 Prozent höher. DOSSIER und NZZ.at hatten 26 Prozent höhere Kosten im Gemeindebau errechnet.

Kostentreiber Garten

Wiener Wohnen erklärte die höheren Kosten mit größeren Grünflächen und mehr Gemeinschaftsanlagen. Doch auch in privaten Zinshäusern gibt es Gemeinschaftsräume. Und die Pflege der Grünflächen ist gerade in Gemeindebauten ein spannendes Thema. Denn die Kosten dafür haben sich in den vergangenen sieben Jahren verdoppelt – von drei auf rund sechs Millionen Euro pro Jahr. Das zeigen die Jahresberichte von Wiener Wohnen.

Waren früher ausschließlich private Gärtner zuständig, pflegt nun eine Tochterfirma von Wiener Wohnen einen großen Teil der Grünflächen. Wiener Wohnen argumentiert hier mit „sozialer Verantwortung“ und verweist auf bessere Beschäftigungsverhältnisse. Dass es etliche ehemalige und aktive Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter gibt, die sich über die Arbeitsbedingungen bei der zuständigen Wiener Wohnen Tochterfirma beschweren, verschweigt die Hausverwaltung. Ebenso erwähnt sie die Tatsache nicht, dass sich auch private Gärtnerbetriebe an kollektivvertragliche Mindestlöhne halten müssen und die Stadt bei Vergaben etwaige Verstöße in ihre Vergabeentscheidung einfließen lassen kann.

Eine Theorie für höhere Betriebskosten in Flächenbezirken führt SPÖ-Landesparteisekretär und der Präsident der Mietervereinigung Georg Niedermühlbichler ins Feld: „Wir wissen, dass hier mehr Menschen auf 100 Quadratmetern wohnen als etwa in der Inneren Stadt. Die machen aber alle Müll und verbrauchen etwa Wasser. Das wirkt sich aus“, sagte Niedermühlbichler der „Presse“.

Erratum: Falsches Zitat

Kostensenker Versicherung

Noch eines zeigen die Auswertungen von DOSSIER und NZZ.at: Wiener Wohnen hat einen großen Vorteil gegenüber privaten Hausverwaltungen. Die Kosten für die Versicherung sind verhältnismäßig niedrig und liegen in den 32 untersuchten Gemeindebauten bei nur 0,31 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2014, was einem Anteil von 1,15 Prozent an den Gesamtkosten entspricht. Nach den Daten der Mietervereinigung liegt der Anteil der Versicherungskosten bei privaten Mietern bei 23 Prozent oder fünf Euro pro Quadratmeter im Jahr. Würden private Hausverwaltungen ihre Anlagen zu den gleichen Kosten wie Wiener Wohnen versichern, also für 0,31 Euro im Jahr, könnten diese 40 Cent pro Monat und Quadratmeter einsparen. Die Betriebskosten (ohne Lift) lägen bei 1,43 Euro pro Monat pro Quadratmeter und wären noch einmal deutlich günstiger als jene von Wiener Wohnen.

Dass die Betriebskosten den Mieterinnen und Mietern im Gemeindebau teurer kommen als privaten Wohnungen, steht außer Frage. Um die Betriebskosten genau zu berechnen und Kostentreiber zu überprüfen, braucht es mehr Transparenz von Wiener Wohnen – oder mehr Menschen, die DOSSIER und NZZ.at ihre Abrechnungen schicken. Seit der Veröffentlichung am Sonntag haben das schon einige getan. Die Basis der Erhebung hat sich seither um knapp 200.000 Quadratmeter erhöht. Ein Update des Betriebskostenspiegels kommt bald.