Einmal zum OGH und zurück

Einst galt sie als Vorzeigebeispiel. Eine Reihenhaussiedlung mit ebenerdigen Häusern, darin 24 Wohnungen für ältere und körperbehinderte Menschen. Zwischen 1955 und 1957 wurde sie errichtet: die Alte-Leute-Siedlung in Wien-Penzing. Sozialer Wohnbau für alle. Es war ein Pioniergedanke, Nachbarschaftshilfe durch Architektur zu fördern, Wohnraum zu schaffen, der es Menschen erlaubt, möglichst lange in einer Gemeinschaft zu leben und sich trotzdem selbst zu versorgen. Auf das Projekt war die Stadt so stolz, dass Nikita Chruschtschow, Ministerpräsident der Sowjetunion, 1961 durch die Siedlung geführt wurde.

Fünf Jahrzehnte später stehen die Häuser zwar noch, doch vom Stolz ist wenig übrig. Die Fenster sind mit Sperrholzplatten verschlagen, den einst wunderschönen Innenhof riegeln Gitter ab. Auf den Dächern wuchert Moos. Seit 2011 tobt um die Siedlung und das rund 9.000 Quadratmeter große Grundstück ein juristischer Streit, der 2015 sogar den Obersten Gerichtshof befasste.

Die heute ungenutzte Siedlung liegt im Hugo-Breitner-Hof, wo die beiden Mieterbeiräte Ernst Schreiber und Gerhard Kuchta ihre Hausverwaltung Wiener Wohnen penibel kontrollieren. Laufend entdecken sie dabei Fehler und klagen diese bei Gericht ein. Fünf Verfahren sind anhängig und keines dauert länger als jenes um die Alte-Leute-Siedlung.

Kein Interesse an gütlicher Einigung

Der Fall zeigt einmal mehr das Kräfteverhältnis, in dem Streitigkeiten zwischen Gemeindebaubewohnern und Wiener Wohnen ablaufen. Auf der einen Seite steht die größte Hausverwaltung Europas, die sich die besten Anwälte und Gutachter zur Seite stellt und für Beschwerdeverfahren ihrer Kunden eine Instanzenkette installiert hat, in der ihre Interessen immer gewahrt werden. An gütlicher Einigung ist man selten interessiert. Auf der anderen Seite stehen die einzelnen Mieter, die sich auf eigenes Risiko und vor allem auf eigene Kosten an Gerichte wenden müssen, wenn sie zu ihrem Recht kommen wollen.

Die Geschichte geht zurück bis ins Jahr 1998, als Wiener Wohnen erstmals Pläne hatte, die Alte-Leute-Siedlung abzureißen, um einen Neubau auf dem Gelände zu errichten. Die Mieter und Mieterbeiräte des Hugo-Breitner-Hofes lehnten dies mehrfach ab. Wiener Wohnen und die Firma Heimbau sagten noch im selben Jahr den Erhalt und die Sanierung der Anlage zu. Doch daraus wurde nichts: Wenige Monate später wurde ein Antrag auf Abriss gestellt. 1999 eröffnete die Schlichtungsstelle ein Verfahren, in dem auch die Siedlung vorkam. Seither wird gestritten.

Über die Jahre verstarben einige Bewohner der Alte-Leute-Siedlung, andere gingen in Heime. Im Herbst 2006 zogen die letzten Mieter aus. Nicht ganz freiwillig, wie sich Herr Kuchta erinnert: „Das war tragisch. Die verbleibenden Bewohner haben sich an den Händen gehalten und drum gebeten, dass sie nicht vergessen werden. Dann sind alle irgendwo verstreut untergebracht worden.“ Nun steht die Anlage leer, das Grundstück wurde aus dem Hugo-Breitner-Hof ausgegliedert. Eine eigene Einheit im Grundbuch entsteht: die Liegenschaft Hanakgasse 1A, 1140 Wien.

Kosten werden ein Jahr lang weiterverrechnet

Trotzdem nimmt Wiener Wohnen die anfallenden Ausgaben für das Jahr 2007, etwa die Grundsteuer und die Kosten für die Gartenpflege, in die Betriebskostenabrechnung für alle Mieter auf. Erst ein Jahr später wird das neue Grundstück als eigene Wirtschaftseinheit erfasst und nicht mehr weiterverrechnet.

Vor Gericht argumentiert Wiener Wohnen, dass „sich die faktische Nutzung durch die Abschreibung der Liegenschaft samt der Reihenhaussiedlung nicht geändert habe, weshalb bis zum 31.12.2007 eine Betriebskostenverrechnungseinheit mit der Liegenschaft bestanden habe.“ Daher wurden sämtliche Betriebskosten in die Abrechnung aufgenommen.

Auf einer Website von Wohnservice Wien sieht man in dem Vorgehen sogar einen Vorteil für die Mieter. „Eine verrechnungstechnische Trennung der Wohnhausanlage „Hugo-Breitner-Hof“ wurde jedoch nicht vorgenommen, da diese zu Lasten der Mieter (höhere BK) gegangen wäre“, heißt es. Die Mieterbeiräte brachten den Fall vor das Bezirksgericht, es ging über die Jahre hinauf bis zum Obersten Gerichtshof.

Dort wurde ihnen Anfang des Jahres recht gegeben: „Die beiden Liegenschaften bildeten im Jahr 2007 keine rechtliche und wirtschaftliche Einheit mehr.“ Die gemeinsame Verrechnung, wie sie Wiener Wohnen vorgenommen hat, war „nicht zulässig“. Die Mieter hatten zu Unrecht ein Jahr lang die Kosten der unbewohnten Alte-Leute-Siedlung bezahlen müssen.

Rund 1,4 Millionen Euro haben Kuchta und Schreiber für die Mieter reklamiert, knapp 70.000 Euro haben sie bisher zurückbekommen. „Somit sind die Antragssteller nur mit einem Bruchteil ihres Begehrens, nämlich mit 4,82 Prozent durchgedrungen“, argumentiert Wiener Wohnen.

Wiener Wohnen muss Kosten aufschlüsseln

Der Fall liegt jetzt wieder beim Bezirksgericht. Wiener Wohnen muss nun für das Jahr 2007 die Nutzflächen der beiden Liegenschaften und jene Kosten angeben, die unrechtmäßig in die gesamte Abrechnung aufgenommen wurden. Zweimal suchte die Hausverwaltung bereits um eine Verlängerung der Frist an. Ende August 2015 sollen Ergebnisse vorliegen.

Dass das ehemalige Vorzeigeprojekt in Zukunft noch einmal glänzen darf, ist unwahrscheinlich: Das Denkmalamt hob den Schutz für die historische Anlage im Jahr 2009 auf. Welche neue Bebauung Wiener Wohnen auf dem Areal vorschwebt, ist noch offen. 2006 wurden jedenfalls Pläne der Firma Projektbau eingereicht, fünf dreigeschoßige Wohnhäuser sowie eine Tiefgarage mit 150 Stellplätzen errichten zu wollen.